رووداو ديجيتال
أجرت شبكة رووداو الإعلامية متابعة دقيقة لوضع سوق العقارات في العراق، بحسب المحافظات، وتسلط الضوء على نقاط القوة والضعف في السوق في كل من أربيل، دهوك، السليمانية، حلبجة، نينوى وبغداد.
سوق العقارات في أربيل بالقمة، ودهوك في أضعف حالاتها؛ فيما يشهد منحنى سوق كركوك ارتفاعاً مستمراً، ويتوقع أصحاب المكاتب العقارية في محافظتي السليمانية وحلبجة مستقبلاً جيداً لسوقيهما.
أما سوقا بغداد والموصل، فقد وقعا ضحية لقرار من البنك المركزي. ووفقاً للقرار، يجب على أي شخص يشتري منزلاً أو أرضاً بأكثر من 100 مليون دينار، أن تتم إجراءات دفع المبلغ عبر المصارف.
أصبح سوق الأراضي والمنازل في دهوك ضعيفاً، حيث يقول أصحاب المكاتب إنه في بعض الأحياء، لا يتم إبرام حتى عقد واحد شهرياً.
سكفان مصطفى، صاحب مكتب عقاري في دهوك، قال لشبكة رووداو الاعلامية: "الحمد لله، نحن نغطي إيجار المحل، لكن السوق ليس بمستوى رضانا، لأنه في السابق كنا نبرم ثلاث إلى أربع صفقات كل شهر، لكن الآن نحتاج لشهر أو شهرين حتى نحصل على صفقة واحدة".
مجيد طاهر، وهو أيضاً صاحب مكتب عقاري، قال لشبكة رووداو الاعلامية: "بعد تحسن وضع الموصل وعودة الناس إلى مدينتهم، ارتفعت أسعار سوق الموصل وانخفضت في دهوك، هذا سبب رئيسي. في السابق كان هناك العديد من المقاولين يعملون في دهوك ويحققون أرباحاً ويجلبون الأموال إلى السوق، لكن الآن هؤلاء أيضاً لم يعودوا موجودين".
قررت الحكومة خفض ضريبة الأراضي والمنازل من 3% إلى 1%، لكن أصحاب المكاتب يقولون إن الحكومة بدلاً من ذلك رفعت رسوم تسجيل الأراضي (الطابو).
عبد العزيز سعدون، رئيس جمعية العقارات في دهوك، قال لشبكة رووداو الاعلامية: "تُستوفى ضرائب ورسوم الأراضي بناءً على تخمين قيمة قطعة الأرض، وعندما يرتفع التخمين، ترتفع الضرائب والرسوم أيضاً. لدينا مشكلة وهي أن الضريبة تُستوفى بعد التسجيل، أي في أي سنة تم التسجيل، إذا كان لدى شخص قطعة أرض مساحتها 200 متر، فسيُضاف إليها مليون دينار كضريبة كل عام".
ولكن في أربيل، الوضع عكس دهوك، فالسوق أكثر نشاطاً والأسعار ارتفعت.
محمد شكر، صاحب مكتب عقاري في أربيل يقول: "بعد رأس السنة الجديدة 2025، كان منحنى أسعار الأراضي في أربيل في ارتفاع، فإذا اشترى شخص أرضاً في منطقة حصاروك 8 بمبلغ 25,000 دولار (250 ورقة)، فإن سعرها الآن يتراوح بين 30,000 و 35,000 دولار (300-350 ورقة)".
ريمان رشو، وهو أيضاً صاحب مكتب عقاري، قال: "في السابق كان الطلب على الأراضي التي تتوفر فيها الخدمات، لكن الآن مع بدء مشروع إنقاذ مياه أربيل، هناك طلب في كل مكان، حتى لو لم تتوفر الخدمات".
في دهوك، يتراوح سعر قطعة الأرض بمساحة 200 متر بين 4000 دولار وحتى 10,000 دولار للمتر المربع الواحد في بعض المناطق، ويتراوح سعر المنزل بين 30 ألف دولار ومليون دولار.
سوقا العقارات في السليمانية وحلبجة يتطلعان لمستقبل مشرق
سنة بعد سنة، ترتفع المباني والشقق الجديدة في السليمانية. يوجد حوالي 100 مشروع سكني في السليمانية، بعضها لايزال العمل جارياً فيها وتشمل حوالي 90 ألف وحدة سكنية.
تعتقد الشركات والمكاتب المتخصصة في بيع وشراء العقارات أن مستقبلاً مشرقاً ينتظر السوق وأن المبيعات ستزداد.
دابين رزكار، صاحب شركة لبيع وشراء العقارات في السليمانية، صرح لشبكة رووداو الاعلامية قائلاً إن "وضع قطاع العقارات مقارنة بالعام الماضي، شهدت بعض الأسعار انخفاضاً خاصة في المشاريع غير المكتملة. العام الماضي اشترى الناس وعندما لم تكتمل هذا العام انخفضت الأسعار، وفي الوقت نفسه هناك مشاريع ارتفعت أسعارها لأن العمل فيها يسير بسرعة".
وأضاف دابين رزكار: "بشكل عام، السوق الحالي أكثر نشاطاً مقارنة بالأشهر القليلة الماضية، ونتوقع أن تزداد الحركة في الأشهر المقبلة، بسبب تشكيل الحكومة وتقاعد الموظفين واستلام عدة رواتب متتالية."
وفقاً لآخر تقرير للتعداد العام للسكان في عام 2024، يسكن 94% من سكان السليمانية وحلبجة في منازل، 72% منهم يملكونها أو مُنحت لهم مجاناً من قبل أسرهم ويعيشون فيها.
حلبجة، المحافظة الأحدث في العراق، على عكس السليمانية لاتزال (ذات طابع أفقي)، وزيادة الخدمات وتحويلها إلى محافظة كان له تأثير على أسعار ومبيعات المنازل والأراضي داخل الأحياء.
ورزير عبد الرحمن، صاحب مكتب عقاري في حلبجة، قال لشبكة رووداو الاعلامية: "متفائلون بارتفاع أسعار العقارات، بسبب إنشاء مشروع (توهقوت) و (تنكي سيد محمد) وعدة مشاريع أخرى، وكذلك بسبب تحويل حلبجة إلى محافظة".
الاستقرار الاقتصادي والسياسي والأمني وتوفر الخدمات لها تأثير مباشر على أسعار ومبيعات الوحدات السكنية داخل مشاريع الاستثمار والأحياء أيضاً.
ارتفاع مستمر لأسعار المنازل والأراضي في كركوك
أسعار الأراضي والمنازل في كركوك ترتفع باستمرار، وإذا كان الموقع تجارياً يكون السعر أعلى بكثير. شارع القدس عليه طلب تجاري كبير، حتى منازله القديمة ارتفعت أسعارها.
من حيث بيع وشراء الأراضي والمنازل، تنقسم كركوك إلى ثلاث مناطق:
الأولى؛ طريق بغداد هي الأغلى. الثانية؛ أحياء شورجة، تبة، وألماس أسعارها متوسطة. الثالثة؛ شوراو أسعارها منخفضة، لكن حركة البيع والشراء فيها كبيرة وأسعارها في ارتفاع مستمر، حيث تضاعف سعرها خلال عام واحد.
شيفان ميران، صاحب مكتب عقاري في كركوك يقول: "قبل عام، كان حي شوراو كالصحراء، وخلال عام واحد شهد عمراناً كبيراً. على سبيل المثال، أرض كانت تباع بـ 24 مليون دينار، وصلت خلال عام واحد إلى 50 مليون دينار، وفي منطقة أبعد قليلاً 40 مليون دينار، أي ارتفع سعرها بمقدار 25 إلى 30 مليون دينار."
تُلاحظ زيادة حركة بيع وشراء العقارات في المشاريع والوحدات السكنية في كركوك أيضاً.
على الرغم من أن أسعار الوحدات القديمة لدى الشركات لاتزال كما كانت، إلا أنها في السوق الثانوية زادت بنحو 40%. هذا دفع شركات هذا القطاع إلى طلب تراخيص لبناء المزيد من الوحدات.
الطلب يتركز أكثر على المنازل والفلل، على عكس مدن إقليم كوردستان الأخرى، فإن الطلب على الشقق في المباني هو الأقل في كركوك.
أرشد جلال، مسؤول قسم المبيعات في الوحدات السكنية "سوما سيتي"، صرح لشبكة رووداو الاعلامية: "في أربيل وكوردستان بشكل عام، يفضل الناس المساحات الصغيرة، لكن كلما اتجهنا جنوباً، يفضل الناس المساحات الكبيرة. هذا يلعب دوراً كبيراً في قلة الطلب على الشقق في المباني. الطلب زاد كثيراً والأسعار ترتفع أيضاً. كلما زاد العرض انخفض السعر. مقارنة بكوردستان، العرض كثير، وفي الجنوب العرض قليل."
الاستقرار الأمني والسياسي من جهة، والتنمية والإعمار من جهة أخرى، هما سببان للحركة الجيدة في بيع وشراء المنازل والأراضي.
البنك المركزي العراقي أضعف سوق العاصمة
قرار من البنك المركزي العراقي يضعف سوق بيع وشراء الأراضي والمنازل في بغداد. وفقاً للقرار، يجب على أي شخص يشتري منزلاً أو أرضاً بسعر يزيد عن 100 مليون دينار، أن تتم إجراءات دفع المبلغ عبر المصارف. هذا أدى إلى فتور حماس الناس لبيع وشراء أراضيهم ومنازلهم، ويخشون من ضياع أموالهم.
علي الجبوري، صاحب مكتب عقاري في بغداد، قال لشبكة رووداو الاعلامية: "توقف بيع وشراء العقارات تماماً، وذلك بسبب الإجراءات الجديدة الصادرة عن البنك المركزي العراقي. معظم الناس لديهم مخاوف ولا يعرفون ماذا سيحدث لأموالهم. من الطبيعي أن تستلم أموالك من البنك بعد يوم أو يومين، لكن (الآن) بعد أربعة إلى خمسة أشهر يمكنك استعادة أموالك، وربما لن تستلمها أبداً، لذلك الناس خائفون جداً. وصل الأمر إلى أن معظم الناس لا يشترون ولا يبيعون المنازل والأراضي."
من ناحية أخرى، ازدهر سوق الشقق في بغداد. هناك أكثر من 70 مشروعاً سكنياً، جميعها شقق، يجري العمل فيها حالياً. المشاريع التي ينفذها مستثمرون كورد تحظى بأكبر قدر من الطلب والاهتمام.
منتظر مهدي، مدير المبيعات في مشروع "كاردن سيتي بغداد"، صرح لشبكة رووداو الاعلامية: "الوضع الآن ملائم ومناسب جداً، وهذا جذب العديد من المستثمرين ورجال الأعمال من إقليم كوردستان للعمل في بغداد."
ويضيف منتظر مهدي: "يتمتع مستثمرو إقليم كوردستان بخبرة جيدة جداً في مجال بناء العمارات، مع الأخذ في الاعتبار أن إقليم كوردستان يمتلك أكبر تجربة في العراق، خاصة وأن مشاريع المباني العمودية والسكنية بدأت أولاً في إقليم كوردستان."
أسعار العقارات في بغداد تجاوزت أسعار العقارات في دول تتوفر فيها جميع مقومات الحياة والرفاهية، لدرجة أن حلم شراء منزل للطبقات الفقيرة والمتوسطة أصبح شبه مستحيل، خاصة في أحياء المنصور واليرموك والقادسية التي تسجل أغلى الأسعار. كما ارتفعت أسعار الأراضي التجارية لدرجة أنه في بعض الأماكن يتم تداول المتر المربع الواحد بأكثر من 10,000 دولار.
عقارات الموصل ضحية أخرى لقرار البنك
بيع وشراء العقارات التي تزيد قيمتها عن 100 مليون دينار يتم فقط عن طريق الحسابات المصرفية. الدفع النقدي (الكاش) مسموح فقط للعقارات التي تقل قيمتها عن 100 مليون دينار.
أصدر البنك المركزي العراقي هذا القرار لتحديد مصدر الأموال بهدف منع غسيل الأموال في قطاع العقارات، وقد أثر هذا على سوق العقارات في الموصل، حيث أن 90% من عقارات المدينة تزيد قيمتها عن 100 مليون دينار.
خلدون معتصم، صاحب مكتب عقاري في الموصل، قال لشبكة رووداو الاعلامية: "هذا روتين سيء ويسبب صداعاً للمشتري، ويجبره على مراجعة مديريات الضرائب والتسجيل العقاري (الطابو) والمصارف."
في السابق، حتى لو بلغت قيمة أي عقار 500 مليون دينار، لم يكن يتطلب إجراءات مصرفية، لكن الآن خفض البنك المركزي هذا المبلغ إلى 100 مليون دينار.
رائد عبد الوهاب، محامٍ، صرح لشبكة رووداو الاعلامية بهذا الخصوص: "الناس يخشون إذا أودعوا هذا المبلغ في البنك، يجب أن تمر عدة أيام حتى يحصلوا على موافقة بشأن مصدر هذه الأموال، وهذا ليس بالأمر السهل لسحب الأموال مرة أخرى. هذا تسبب في توقف سوق العقارات."
.jpg&w=3840&q=75)
